Neprůstřelná nájemní smlouva? Mýtus, který neexistuje.

2-e1438226422411V různých internetových článcích jsem se několikrát setkal s pojmem „neprůstřelná nájemní smlouva“, která má chránit pronajímatele před všemožnými riziky spojenými s pronájmem nemovitosti. Hezká myšlenka má však pár trhlin:

1) Nájemní vztahy jsou striktně dány občanským zákoníkem, takže je tu jen minimální prostor pro sjednání odlišných ustanovení.
Ano, do nájemní smlouvy si pronajímatel může dát cokoliv (papír snese všechno) – např. zákaz trvalého bydliště, zákaz zvířat atd., avšak je tu riziko, že když bude nájemce jen trochu právně znalý či bude mít mezi svými známými právníka, bude hned jasné, že takové ustanovení je neplatné a nevymožitelné, i když si jej s pronajímatelem podepsali.

2) Problémový nájemce nedodržuje nic a je mu úplně jedno, co je v zákoně či v nájemní smlouvě.

Pojďme se tedy podívat na zdaleka nejdůležitější věc, kterou může pronajímatel minimalizovat rizika:


Výběr správného nájemníka

Nájemné je třeba stanovit na takové úrovni, aby měl pronajímatel na nemovitost hned několik zájemců o prohlídku týdně. Jen tak budeme mít z koho vybírat. Já to dělám takto: o zájemcích zjišťuji maximum informací, ze kterých si dělám obraz toho, zda nájem dává smysl a je zde perspektiva dlouhodobého nájmu. Zejména mě zajímá:

  • kolik osob chce v bytě bydlet? Je to rodina, mladý pár nebo spolubydlení?
  • kolik z nich má pravidelný příjem a jak moc je tento příjem stabilní?
  • odkud se stěhují, po jak dlouhé době a proč?
  • proč si byt vybrali? Mají vazbu na konkrétní lokalitu?
  • na jak dlouho byt hledají?

Dané otázky je dobré pokládat nenásilně, aby vyplývaly z rozhovoru. Na internetu je pak možné si některé odpovědi zájemců ověřit. Cenným pomocníkem je mi k tomu třeba Google, Facebook či LinkedIn. Považuji za zcela nezbytné prověřit zájemce před začátkem nájmu v nebankovních registrech a registru exekucí a zkontrolovat pravost dokladu totožnosti. Vše je možné zjistit na internetu zdarma či za pár desetikorun (v případě registrů).

Také je přínosné si od zájemce vyžádat kontakt na předchozího pronajímatele (případně kontakt do zaměstnání) a zeptat se na osobu zájemce. Pokud se zájemce zdráhá poskytnout kontakt na předchozího pronajímatele, je to varovný signál, že něco není v pořádku.

V neposlední řadě dejte i na svůj dojem ze zájemce. Dodržuje v průběhu jednání o nájmu to, na čem jste se dohodli? Pokud ne, je to předpoklad, že nebude dodržovat dohody i nadále. Vadilo by Vám samotným vedle takového člověka bydlet? Pokud ano, prokažte laskavost sousedům a hledejte jiného zájemce.

Pokud máte dotaz k tomuto tématu, kontaktujte mě 🙂

Napište mi!