Pronájem bytu 2+kk, Praha 5-Smíchov, ul. Na Císařce

Ke dlouhodobému pronájmu je Vám k dispozici tento krásný, slunný byt 2+kk v Praze 5-Smíchov (Homolka), ul. Na Císařce. Podlahová plocha bytu je 57 m2 + terasa 17 m2 + balkon 6 m2 + garážové stání.

Byt se nachází v nejvyšším, 3. patře novostavby s výtahem. Okna prostorného obývacího pokoje a balkonu směřují na jih s výhledem do údolí, terasa (která je rovněž přístupná z obývacího pokoje) je orientována na východ. Ložnice směřuje na sever pro Váš klidný spánek.

Byt je nabízen jako nevybavený nábytkem, v ložnici je pouze velká vestavěná skříň. Kuchyňský kout je vybavený vestavěnými spotřebiči (lednička, mrazák, myčka, mikrovlnka, elektrická trouba se sklokeramickou deskou, digestoř, pračka). V koupelně je vana, toaleta je samostatně. K bytu také patří garážové stání v suterénu domu.

Největší devizou tohoto bytu je naprosto čisté a klidné prostředí s mnoha možnostmi relaxace v některém z okolních parků, například na Ladronce, Skalce nebo v přírodním parku Košíře-Motol. Pár minut chůze od domu je základní škola, soukromá mateřská školka, dětské hřiště a fotbalový klub.

Výhodou lokality je také nedaleká lékárna, lékařská pohotovost nebo relaxační centrum s bazénem. V blízkosti je zastávka autobusu MHD, který jezdí 7 minut ke stanici metra B – Anděl nebo 6 minut ke stanici metra A – Nemocnice Motol. 600 metrů od domu je také zastávka tramvají s několika spoji přímo do centra. Byt se nachází ve střeženém komplexu čtyřpodlažních novostaveb.

Pro více informací nebo termín prohlídky mě prosím kontaktujte:

Ing. Stanislav Durchánek
realitní makléř
tel. (+420) 775 636 982
Stanislav@Durchanek.cz

Jak vybrat správného nájemníka?

Povolit či nepovolit nájemníkovi zřízení trvalého bydliště?

Možná Vás na úvod překvapím: nájemníkovi stačí dostavit se s nájemní smlouvou na obecní úřad či magistrát a nechat si trvalé bydliště zapsat. Obecní úřad vůbec nezkoumá, zda máte či nemáte v nájemní smlouvě ustanovení o povolení/zákazu trvalého bydliště. Jednoduše trvalé bydliště zapíše a do 15 dnů to má za povinnost oznámit majiteli. Takže otázka by místo „povolit či nepovolit“ měla znít: „Mám si vybrat nájemníka, který si v mé nemovitosti chce zřídit evidenci trvalého bydliště?

Vždy začínám s otázkami „proč…?“

1. Proč si chce nájemník evidovat trvalé bydliště v mé nemovitosti?
– chce být evidován tam, kde skutečně bydlí – pohodlnější pro komunikaci s úřady, poštou, volební právo
– místní příslušnost ke zdravotnickým zařízením či u dětí pro přihlášení do školky
– získání rezidenční parkovací karty (hlavně centra velkých měst)
– získání příspěvku na bydlení či jiných sociálních dávek (pozor na finanční možnosti nájemníka)

2. Proč zaujmout souhlasné stanovisko vůči zřízení trvalého bydliště?
Jednoduše proto, že si tím rozšíříme počet možných nájemníků, ze kterých si můžeme vybrat. Zamítavým stanoviskem bychom mohli zbytečně odradit kvalitní, dlouhodobé nájemníky. Řešením může být povolit zřízení trvalého bydliště pouze po dobu nájmu s tím, na konci nájmu má nájemník povinnost do 10 dnů přehlásit trvalé bydliště na jinou adresu. Pro tento případ používám v nájemních smlouvách podrobnou, právnickou formulaci – pro její přesné znění mě kontaktujte zde.

Evidenci trvalého bydliště upravuje zákon č. 133/2000 Sb. o evidenci obyvatel a rodných číslech. Konkrétně § 10 odst. 2 jasně říká:

“Z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k objektu uvedenému v odstavci 1 ani k vlastníkovi nemovitosti.”

Přihlášení k trvalému bydlišti je tedy dle zmiňovaného zákona pouze evidenční záležitostí.

3. Proč zaujmout nesouhlasné stanovisko ohledně trvalého bydliště?
Jedno nebezpečí v souvislosti s trvalým bydlištěm skutečně existuje. Jedná se o exekuci vydanou na majetek nájemníka. V takovém případě jde exekutor primárně zajistit závazky na místo trvalého bydliště.

Exekuce
V rámci exekuce mohou být exekutorem zabaveny movité věci, které se nacházejí v nemovitosti, jenž byla předmětem pronájmu daného nájemníka. Je na majiteli, aby dokázal, které zařízení bytu patří jemu. Řešením, jak se vyhnout takové situaci, může být:
a) kvalitní předávací protokol k nemovitosti s přesnou specifikací (slovní i fotografickou), které movité součásti bytu patří majiteli,
b) prevence! Je vždy dobré prověřit finanční stabilitu nájemníka před uzavřením nájemní smlouvy a také sledovat monitoring nových exekucí v průběhu nájmu. Pokud si nejste jisti jak na to, kontaktujte mě zde.

Na závěr bych chtěl zmínit, že exekuční řízení na nájemníka není tak častým jevem, jak by se mohlo zdát. Za dobu mé šestileté realitní praxe se mi nestalo, že by mnou zprostředkovaný nájemník v průběhu nájmu čelil exekuci. Na druhou stranu jsem v několika případech nedoporučil uzavřít nájemní smlouvu s potencionálním nájemníkem z důvodu předchozí špatné platební morálky či dřívějším exekucím (kterou prověřuji v registrech). Jako všude i zde platí: „Důvěřuj, ale prověřuj“ 🙂

Stanislav Durchánek

Neprůstřelná nájemní smlouva? Mýtus, který neexistuje.

2-e1438226422411V různých internetových článcích jsem se několikrát setkal s pojmem „neprůstřelná nájemní smlouva“, která má chránit pronajímatele před všemožnými riziky spojenými s pronájmem nemovitosti. Hezká myšlenka má však pár trhlin:

1) Nájemní vztahy jsou striktně dány občanským zákoníkem, takže je tu jen minimální prostor pro sjednání odlišných ustanovení.
Ano, do nájemní smlouvy si pronajímatel může dát cokoliv (papír snese všechno) – např. zákaz trvalého bydliště, zákaz zvířat atd., avšak je tu riziko, že když bude nájemce jen trochu právně znalý či bude mít mezi svými známými právníka, bude hned jasné, že takové ustanovení je neplatné a nevymožitelné, i když si jej s pronajímatelem podepsali.

2) Problémový nájemce nedodržuje nic a je mu úplně jedno, co je v zákoně či v nájemní smlouvě.

Pojďme se tedy podívat na zdaleka nejdůležitější věc, kterou může pronajímatel minimalizovat rizika:


Výběr správného nájemníka

Nájemné je třeba stanovit na takové úrovni, aby měl pronajímatel na nemovitost hned několik zájemců o prohlídku týdně. Jen tak budeme mít z koho vybírat. Já to dělám takto: o zájemcích zjišťuji maximum informací, ze kterých si dělám obraz toho, zda nájem dává smysl a je zde perspektiva dlouhodobého nájmu. Zejména mě zajímá:

  • kolik osob chce v bytě bydlet? Je to rodina, mladý pár nebo spolubydlení?
  • kolik z nich má pravidelný příjem a jak moc je tento příjem stabilní?
  • odkud se stěhují, po jak dlouhé době a proč?
  • proč si byt vybrali? Mají vazbu na konkrétní lokalitu?
  • na jak dlouho byt hledají?

Dané otázky je dobré pokládat nenásilně, aby vyplývaly z rozhovoru. Na internetu je pak možné si některé odpovědi zájemců ověřit. Cenným pomocníkem je mi k tomu třeba Google, Facebook či LinkedIn. Považuji za zcela nezbytné prověřit zájemce před začátkem nájmu v nebankovních registrech a registru exekucí a zkontrolovat pravost dokladu totožnosti. Vše je možné zjistit na internetu zdarma či za pár desetikorun (v případě registrů).

Také je přínosné si od zájemce vyžádat kontakt na předchozího pronajímatele (případně kontakt do zaměstnání) a zeptat se na osobu zájemce. Pokud se zájemce zdráhá poskytnout kontakt na předchozího pronajímatele, je to varovný signál, že něco není v pořádku.

V neposlední řadě dejte i na svůj dojem ze zájemce. Dodržuje v průběhu jednání o nájmu to, na čem jste se dohodli? Pokud ne, je to předpoklad, že nebude dodržovat dohody i nadále. Vadilo by Vám samotným vedle takového člověka bydlet? Pokud ano, prokažte laskavost sousedům a hledejte jiného zájemce.

Pokud máte dotaz k tomuto tématu, kontaktujte mě 🙂

Je pro pronajímatele výhodné přepsat úhrady energií na nájemníka?

Mnoho majitelů – pronajímatelů nemovitostí si již někdy položilo otázku, zda je či není vhodné vyřešit úhrady energií tak, aby je platil nájemník přímo dodavateli. Každý pronajímatel má většinou svůj zaběhnutý postup. S ohledem na mé letité zkušenosti se zprostředkováním pronájmů nemovitostí si dovoluji radit:

Ano, přepsat. A to nejen elektroměr či plynoměr, ale prakticky cokoliv co přepsat lze (např. úhrady za připojení k internetu či úhrady za telefon-pevnou linku).“

 Mám pro to několik důvodů:

  1. Nájemník uzavírá smlouvu vlastním jménem a zodpovídá za svoji spotřebu. Pokud by nějaký nepoctivý nájemník neplatil za spotřebu energií, dodavatelská společnost bude pohledávky vymáhat po nájemníkovi (nikoliv po pronajímateli). Elektroměr či plynoměr lze převést na jiného (nového) nájemníka či na majitele, i když původní nájemník má vůči energetické společnosti pohledávku. Případná pohledávka se totiž týká původního nájemníka, nikoliv elektroměru či plynoměru.
  1. Je to jednoduché – elektroměr či plynoměr lze převést vyplněním jednoduchého formuláře, který bývá ke stažení na stránkách dodavatelských společností (např. formulář pro převod elektřiny od PRE či převod plynu od Pražské plynárenské). Formulář je možné poslat klasickou či elektronickou poštou, převod elektroměru je možné vyřídit on-line na stránkách dodavatele elektřiny (PRE). Kvalitní realitní makléř Vám navíc zařídí převod energií v rámci svých služeb.
  1. Majitel nemusí složitě vyúčtovávat spotřebu energií při ročním zúčtování či při závěrečném vyúčtování na konci nájmu. Vyúčtování energií provádí s nájemníkem dodavatelská společnost.
  1. Může to navozovat lepší vztah mezi pronajímatelem a nájemníkem. Nájemník platí pronajímateli nájemné (+ služby připadající na byt), tedy cenu za to, že bydlí. Vzhledem k tomu, že ostatní platby realizuje sám, nevzniká u něj pocit, že majiteli za další služby přeplácí.
  1. Pokud hradí nájemník energie přímo dodavateli, častokrát má nižší spotřebu energií, protože vidí přímý vztah mezi pohyby na elektroměru či plynoměru a zálohami, které pravidelně hradí dodavateli. Může efektivně redukovat svoji spotřebu.

Stanislav Durchánek